משכנתאות, רכישת נדל"ן והיבטים משפטיים

שילו שביט, 07/02/2010

פעם חיפשתי דירה וכיתתי את רגליי בעיר. שום דירה לא נראתה לי עד שהגעתי לאחת שהקסימה אותי מיד. היא הייתה בדיוק מה שחיפשתי והייתה בה האנרגיה הנחוצה. לא עברו חמש דקות וחדריה היו לחדרי לבי. גם המחיר היה מצוין, נפלא, נמוך יחסית. לא רציתי לדבר על המחיר, ישר לחתום ולקחת לעצמי את הדירה הזאת. המוכרים היו ישרים ואמרו שהדירה לא לגמרי רשומה בטאבו. אמנם כנראה היא תהיה רשומה אבל לא ברור מתי.

קניית נכס והפרטים הקטנים

יש שדירה היא מושקעת אבל נבנתה ללא היתר בנייה, או שהיא מעוקלת או משועבדת לבנק, ובקיצור לא ממש שייכת לבעליה, והמוכרים אינם מספרים לך את זה. ויש עוד שאלות על משכנתא וקניית נדלן מן ההיבט המשפטי: האם הגוף המלווה לי משכנתא בודק עבורי את כשרות הנכס שאני קונה? ומי בודק אם כל פעולותיו של הבנק הן כשרות? איך אדע שהבנק גובה ממני תשלומים כמוסכם ולא מעבר לזה? ואם לא אעמוד בתשלומים, האם הבנק יעיף אותי מהבית? ואם חתמתי ערבות לחבר והוא לא עומד בתשלומי המשכנתא שלו? להלן התשובות.

משכנתא וקבלן

בעת רכישת דירה מקבלן ובקשת משכנתא, בדוק אִם הקבלן הוא גם הבעלים של הקרקע. אם לא, על הבנק שלך ליצור קשר עם הבנק שנותן ליווי פיננסי לקבלן. אתה משלם לבנק על הטיפול בתיק שלך.

ערבות משכנתא

פעם הייתה קבלת משכנתאות מותנית בהחתמת ערבים, בני משפחה או חברים, שיבטיחו כי ישלמו החזרי משכנתא שלך אם אתה אינך משלם אותם. ערבים מצאו את עצמם מוּצאים מביתם שלהם עקב היותם ערבים לחבר. כיום רוב האנשים מסרבים לחתום על ערבויות. הגופים המַלווים, בנקים או חברות ביטוח, מצאו פתרון אחר: עכשיו הם פשוט משעבדים את ביטוח החיים שלך לבנק. בדוק באילו נסיבות אתה מסכן את ביטוח החיים שלך.

משכנתא טובה מדי

שופינג בין המַלווים אינו מסתיים רק במציאת הריבית הנמוכה ביותר. משכנתא כרוכה בעמלות שלא תמיד הן גלויות. יש לבדוק אילו עמלות הבנק גובה ממך כאשר הוא נותן לך משכנתא ומה גובהן של עמלות אלה. בין השאר בדוק מהי עמלת הטיפול בתיק, ואם לא צצה עמלה בעבור שמאי שהבנק ממַנה כדי לבדוק את הנכס. בחר בנק הגון.

לוח סילוקין

זהו לוח התשלומים שהתחייבת לשלם כאשר קיבלת משכנתא. מי עוקב אחרי זה? יש שהבנק טועה בגביית תשלום ולא לטובתך. מוטב להעביר את לוח הסילוקין לבדיקת מומחה מעת לעת. בדרך כלל המומחה אינו גובה ממך סכום כסף נקוב אלא אחוזים שנגזרים מטעויות (גביית יתר) של הבנק.

איך החוק מגן על הלווים משכנתאות

לווה משכנתא שלא עמד בתשלומים, צריך לעזוב את הדירה שכן זו משועבדת לבנק. על פי החוק, הבנק צריך לדאוג לו לדיור חלופי, דיור מוגן. כאשר אתה חותם על הסכם משכנתא עם הבנק, תבטיח שהבנק לא מחתים אותך על ויתור על הזכות להיות דייר מוגן. שים לב היטב איך הבנק מתייחס לסעיף החשוב הזה, שכן לבנקים יש נטייה להתנער ממנו.

ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא אינו חובה, אך אזרחים רבים התלוננו על כך: נניח שעשית ביטוח משכנתא ואתה מפריש סכום כסף חודשי לחברת הביטוח. הבעיה במקרה כזה היא שלא אתה הלקוח של חברת הביטוח אלא הבנק, למרות שאתה המשלם! אם עשית ביטוח משכנתא הבטח את זכותך לקבל מחברת הביטוח דוחות ולדעת מי שולט בכסף הזה שאתה משלם, בייחוד בעת צרה.

מימוש משכנתא

סיימת לשלם את כל תשלומי המשכנתא. עתה ודא שהבנק הסיר את שמו ואת רישום המשכנתא אצל לשכת רשם המקרקעין (הטאבו) ואצל רשם המשכונות. כך תתממש הסרת השעבוד של הנכס לבנק.

מַלווה משכנתאות

אמנם הגוף המלווה, הבנק או חברת ביטוח, בודק אותך הלווה ואת יכולותיך ועושה זאת בדקדקנות. זכור כי גם לך יש זכויות והיסודית שבהן היא לבדוק אם הבנק נוהג כלפיך גילוי נאות ולא פוסח על סעיפים בהסכם, בייחוד על אלה שמגנים עליך. ולא תמיד המַלווה אחראי על הכול. יש שתצטרך להיעזר בשמאי מקרקעין או בעורך דין.

שים לב - מאמר זה אינו יכול לשמש כתחליף ליעוץ משפטי מקצועי, על ידי עורך דין מוסמך. המאמר נועד לספק מידע כללי ותו לא.